作为超大城市内涵式发展的核心路径，城市更新已成为广州激活老城活力、补齐民生短板的关键抓手。在微改造难以根治结构老化、空间局促等深层问题的背景下，“原拆原建”——即业主自筹资金、在原址拆除重建的自主更新模式，正成为越秀、荔湾、花都等老城区危旧小区焕新的重要选择。
这一模式既能保留老城肌理与地缘文脉，又能通过重建彻底解决房屋安全隐患、优化居住空间，理论上是惠及全体业主的民生工程。但记者走访调查发现，广州数十个启动摸底的原拆原建项目中，仅越秀小石集、花都集群街2号、荔湾鹤园小区3栋三个项目顺利完工，绝大多数项目长期停滞在意愿征集和前期筹备阶段。为何一项“户户受益”的改造，却陷入“户户难同意”的僵局？老城原拆原建的核心堵点与破局路径，成为广州城市更新绕不开的课题。
老房“衰老”倒逼改造，原拆原建成最优解
走进广州市越秀区东风西路的商业新村，时光在这里留下了清晰的痕迹。这片始建于上世纪80年代的小区，楼龄已近40年，墙体斑驳处爬满青苔，霉化黑点遍布墙面，绿色挡板破旧不堪，衣物杂物随意悬挂，私密性与居住舒适度大打折扣。
“下水道经常堵塞，楼顶常年漏水，隔三差五就要花钱维修。”商业新村业主周先生坦言，当年为解决孩子入学问题购置这套“老破小”，如今房屋老化问题日益严重，居住体验极差。2025年以来，广州多个老旧小区业主陆续收到危旧房改造调查问卷，原拆原建摸底工作全面启动，商业新村正是其中之一。
对广州大量建成于上世纪60～80年代的老旧小区而言，原拆原建是破解“衰老困境”的务实选择。这类房屋多为砖木或混合结构，不少已被鉴定为C、D级危房，存在墙体剥落、承重损坏、管线杂乱等安全隐患，且普遍存在厨卫面积狭小、无独立卫浴、公共空间不足等问题。传统微改造仅能修修补补，无法根治结构安全隐患；而开发商主导的全面改造，因老城地块小、利润薄，鲜有企业愿意介入。
在此背景下，广州出台《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，明确支持业主自主更新、自筹资金开展原拆原建，允许改造后地上建筑面积适度增加（原则上不超过30%），为老房原地重生提供了政策支撑。“原拆原建能一次性解决安全、空间、配套三大问题，还能保留老城烟火气，是老小区改造的最优解。”暨南大学教授胡刚表示。
标杆破局：政企民三方联动，“一户一策”解难题
作为广州中心城区首个小连片危旧房原拆原建试点，越秀小石集项目涵盖19栋建于上世纪60～80年代的老旧建筑，共45户商住户，房屋多为C、D级危房。该项目的核心破局之道，在于政企民三方联动、精准对接居民诉求。
“街道和设计单位前期做了大量工作，全面摸排居民诉求，这是第一步。”广州建筑产业研究院集团科技事业部经理陈永强介绍，项目推进坚持“一户一策”，针对每户业主的年龄、家庭结构、居住需求等差异，量身定制改造方案，将个性化诉求全部落实到图纸中。
资金方面，项目采用“政府出一点、企业投一点、业主出一点”的三方联动模式，有效分摊成本，降低业主出资压力。政府负责统筹协调、简化审批流程，企业承担部分建设费用并负责代建运营，业主按面积承担合理费用，形成风险共担、利益共享的机制。
此外，项目充分依托广州30%建筑增量的政策红利，在补齐厨卫不足、空间狭小等短板的同时，新增养老、托育等社区配套，大幅提升居住品质。“前期一定要摸清楚居民的痛点，尤其是资金来源、建设周期、过渡期安置这三大核心问题，解决好这些，项目才能顺利推进。”陈永强总结道。
政策优化与模式创新，探索老城更新新路径
面对产权混杂、资金偏高、门槛严苛的三重困境，广州正通过政策优化与模式创新，为原拆原建松绑减负。
2026年5月，《广州市城镇房屋更新条例》公开征求意见，拟优化同意率规则、简化审批流程，探索在保障私有产权的前提下，适度降低表决门槛。
专家建议，推进原拆原建需摒弃大拆大建、急于求成的思路，走“慢更新、微迭代、重保护、稳推进”的路径。一方面，坚守产权底线；另一方面，完善资金保障体系，推广“共有产权”模式，由政府与业主共有新增面积产权，降低业主前期出资压力。
“老城区更新不能追求速度，政府的角色不是主导，而是支持，耐心协调各方诉求。”胡刚表示，原拆原建是一场政府、业主、企业多方协同的耐力赛，需要政策持续发力、业主凝聚共识、企业积极参与，才能在保护老城文脉的同时，真正让老房焕新、惠及民生。
从艰难破冰到精准破局，广州原拆原建的探索，不仅关乎老城居民的居住品质，更关乎超大城市更新的民生温度与发展质量。随着政策不断完善、模式持续创新，相信越来越多的老小区将走出“户户难同意”的僵局，在保留城市记忆的同时，让居民实现“住有优居”的美好愿景。
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